اصطلاحات بازار املاک، ۱۰ اصطلاح رایج در بازار مسکن

معمولا صاحب یک ملک در صورتیکه قصد استفاده از خانه، مغازه یا زمین خود را نداشته باشد، آن را اجاره می‌دهد. به این صورت که در ازای پرداخت مبلغی برای مدت مشخص،‌ به فرد دیگری اجازه می‌دهد تا از ملک او استفاده کند. البته تمام توافقات بین شخص اجاره دهنده (موجر) و شخص اجاره کننده (مستاجر) در سندی نوشته می‌شود که به آن «اجاره‌‌نامه» می‌گویند.

اجاره‌نامه یک قرارداد دو طرفه است که با رضایت هر دو طرف به امضا می‌رسد و رسمیت پیدا می‌کند. معمولا اجاره‌نامه توسط مشاوران املاک نوشته می‌شود و در حضور شاهدین به امضا می‌رسد. بهتر است بدانید اجاره‌‌نامه معتبر اجاره نامه‌ایست که کدرهگیری برای آن‌ تعریف شده و در سامانه معاملات و املاک به ثبت رسیده‌ باشد.

«بنچاق» برگه و سندی‌ست که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و اعتبار سند مالکیت را دارد؛ تمام جزئیات مربوط به ملک و مشخصات شخص فروشنده و خریدار در بنچاق ذکر می‌شود و برای اثبات مالکیت یک ملک استفاده می‌شود. به خاطر داشته باشید که این برگه برای اعتبار و رسمیت حتما باید مهر و امضای سردفتر را داشته باشد.

البته در حال حاضر برای اثبات قانونی، مالکیت کافی نیست و لازم است سند تک برگ را به همراه داشته باشید. تفاوت اصلی بنچاق با سند رسمی این است که سند باید در محضر تنظیم شود و به صورت تک برگی باشد، در صورتیکه بنچاق چنین نیست. ‌می‌توانید با وارد کردن برخی مشخصات در سایت‌های اعتبارسنجی، از اصالت و صحت بنچاق مطمئن شوید.

سند «منگوله‌دار» دفترچه‌ای حاوی چند برگ است که برای مالکیت اموال غیرمنقول (قابل نقل و انتقال) مانند: خانه، زمین، مغازه و… صادر می‌شود. البته این نوع سند قدیمی است و از سال ۱۳۹۰ از صاحبان املاک خواسته شد تا نسبت به تبدیل سندها به سند تک برگ هلوگرامی اقدام کنند.

این نوع سند، برای اینکه چند برگ مستندات دارد که جدا از هم اعتباری ندارند، با یک تکه فلز سربی و توسط نخ به یکدیگر پلمپ شده‌ که در اصطلاح منگوله خوانده می‌شود و به سند اعتبار می‌بخشد. همانطور که ذکر شد این سندها با سندهای تک برگی هلوگرامی جایگزین شده‌اند که از اعتبار یکسانی برخوردار هستند.

«سرقفلی» اصطلاحی‌ست که در روابط موجر و مستاجر اماکن تجاری استفاده می‌شود. این واژه به معنای حق کسب و کار یا تجارت است. حقی است که قانون‌گذار برای مستاجر یک ملک تجاری در نظر گرفته تا از او حمایت کند. این قانون برای اماکن تجاری تعریف شده تا مالک نتواند پس از اینکه یک کسب و کار در ملکی رونق گرفت با پایان یافتن قرارداد، مستاجر را واردار به تخلیه و از شهرت آن استفاده کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود.

در صورتیکه به هر دلیلی مالک بخواهد ملک را در تاریخ سررسید تحویل بگیرد، می‌بایست مبلغی را تحت عنوان حق کسب و کار یا سرقفلی مغازه به مستاجر پرداخت کند؛ آن هم در شرایطی میسر است که موجر به دلیل بازسازی یا تخریب، سکونت خود یا خویشاوندان نیاز داشته باشد.

آخرین مرحله در ساخت و ساز یک ملک، دریافت «گواهی پایان کار» است. زمانیکه کار ساخت و ساز به پایان می‌رسد و ساختمان تکمیل می‌شود، کارشناسان شهرداری منطقه بنا به درخواست شخص متقاضی از ساختمان بازدید و آن را به دقت بررسی می‌کنند؛ در صورتیکه ساخت با نقشه اولیه که توسط شهرداری طراحی شده مطابقت داشته باشد، به آن ملک گواهی پایان کار می‌دهند.

به این ترتیب تایید می‌کنند که آن ساختمان طبق استانداردهای شهرداری ساخته شده و هیچ مشکلی ندارد. اما، اگر موردی یافت شود که با نقشه مطابقت نداشته باشد، تخلف محسوب شده و شهرداری جریمه سنگینی برای مالک یا سازنده در نظر می‌گیرد.

«مشاع» ملکی است که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است. در اصطلاح قانونی به این نوع ملک‌ها «اشاعه» نیز می‌گویند. در سند این نوع ملک‌ها، نام تمام مالکین ذکر خواهد شد و هر یک از مالکین می‌توانند از آن سند مشاع داشته باشند. اما، قید شدن نام آن‌ها به معنای تقسیم شدن ملک نیست؛ از این رو، نمی‌توانند برای فروش ملک به تنهایی تصمیم بگیرند.

لازم است بدانید که برخی از مناطق عمومی ساختمان‌های آپارتمانی مانند راه‌پله، پشت بام و حیات نیز مشاع هستند. این بدان معناست که همه اهالی ساختمان در استفاده از آن سهم خواهند داشت.

«تفکیک» در اصطلاح حقوقی به معنای تقسیم یک ملک یا مال غیر منقول (غیرقابل نقل و انتقال) است. زمانیکه یک ملک که برای چند مالک است تقسیم شود، مشخص کردن سهم هر یک از مالکین راحت‌تر خواهد شد.

با تفکیک ملک سهم افراد مشخص شده و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود. لازم به ذکر است که این کار تحت نظر بازرسین شهرداری و با تایید دفتر ثبت صورت می‌گیرد. بهتر است بدانید که اصطلاح «افراز» نیز وجود دارد که به تقسیم کردن مال غیرمنقول بین مالکان بر اساس مقدار سهم آن‌ها اطلاق می‌شود.

در بازار مسکن، ملک «مجهول المالک» ملکی است که در گذشته سابقه تملک داشته اما اکنون مالک آن مشخص نیست و هویت او مجهول است. اگر صاحب یک ملک آن را در اداره‌ی ثبت، به نام خود ثبت نکرده باشد و مدرکی از مالکیت در اداره ثبت وجود نداشته باشد، آن ملک مجهول‌المالک خواهد بود. درصورتیکه برای این ملک‌ها ظرف ۲ سال سندی ثبت نشود، به مدت ۱۰ سال به تملک دولت در می‌‌آیند. صاحب ملک می‌تواند با ارائه سند خود به دفتر ثبت آن را به صورت قانونی ثبت کند.

در بحث مسکن و ساختمان، زمین و مکانی که ساختمان روی آن ساخته می‌شود را «عرصه» و سازه روی زمین را «اعیان» می‌نامند. طبق آنچه در قانون آمده، اعیان می‌تواند انواع ساختمان مسکونی، تجاری و یا اداری باشد.

موضوع عرصه و اعیان زمانیکه صحبت از تخریب و ساخت و ساز باشد مطرح می‌شود و برای خرید و اجاره ساده از این اصطلاحات استفاده نمی‌شود. باید بدانید که سند شش دانگ یک ملک، شامل هر دو عرصه و اعیان است.